BI Trust Construction
House Flipping - Orlando, FL | Atualizado 23/02/2026
Capital Investido
$ 360.004
3 socios x $ 120.000
Recebido (Vendas)
$ 649.840
3 casas vendidas (Orium 60%)
Lucro Realizado
$ 78.805
Por socio: ~$26.268
Saldo Chase
$ 440.851
Checking: $13,989 + Savings: $426,862
Dados da Empresa
| Razao Social | BI Trust Construction LLC |
| Filing Number | L24000087117 |
| Formacao | 19/02/2024 |
| Estado | Florida |
| Tipo | Manager-Managed LLC (Partnership) |
| Endereco | 13200 Bromborough Dr, Orlando, FL 32832 |
| Registered Agent | GT Consulting Services Group LLC (Gabriela Tavares) |
| Atividade | House Flipping (compra/construcao/venda) |
| Status | ATIVA |
Quadro Societario
Diego
Carmona Capital LLC
33.33%
Capital investido$ 120.000
Lucro total (3 casas)$ 26.268
Rentabilidade21.9%
Geronimo
GP Trust Business LLC
33.33%
Capital investido$ 120.000
Lucro total (3 casas)$ 26.268
Rentabilidade21.9%
Kleber
Kasouza LLC
33.33%
Capital investido$ 120.000
Lucro total (3 casas)$ 26.268
Rentabilidade21.9%
Performance por Casa
| Casa | Status | Duracao | Investimento | Venda | Lucro | Retorno |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Casa Bi Orium One (60% + taxa) | Vendida | 8 meses | $134,212 | $151,031 | $17,019 | 12.68% |
| Casa 2602 | Vendida | 16 meses | $221,685 | $251,185 | $29,500 | 13.31% |
| Casa 7361 | Vendida | 22 meses | $215,338 | $247,624 | $32,286 | 14.99% |
| TOTAL | 3 vendidas | $571,235 | $649,840 | $78,805 | 13.79% |
* Casa 7361: Todos pagamentos confirmados via Teller API (23/02). Construtor quitado: $15,000 (20/02) + $11,670.60 (23/02). Garantia 10 anos resolvida ($518 ida e volta). Dados reconciliados com extrato bancario Chase.
Contas Bancarias Chase (23/02/2026)
Checking (...3986)
$13,989.23
PLAT BUS CHECKING
Savings (...8126)
$426,862.08
CHASE BUS PREM SAV
Total
$440,851.31
Tudo quitado (Teller API 23/02)
| Data | Descricao | Valor | Saldo Checking |
|---|---|---|---|
| 20/02 | BOOK TRANSFER Stronghold Title Agency Corp | +$247,623.83 | $247,623.83 |
| 20/02 | Online Transfer CHK ...3227 (construtor devolveu garantia) | +$518.00 | $248,141.83 |
| 20/02 | Zelle DNE Development (pgto parcial construtor) | -$15,000.00 | $233,141.83 |
| 20/02 | Automatic Savings Transfer → Savings ...8126 | -$208,000.00 | $25,141.83 |
| 23/02 | Online Transfer CHK ...5376 (Kleber devolveu $518 garantia) | +$518.00 | pendente |
| 23/02 | Zelle DNE Development (pgto final construtor + despesas) | -$11,670.60 | pendente |
Dados sincronizados via Teller API (23/02). Saldo available ja reflete transacoes pendentes. Construtor 100% quitado.
Notas Importantes:
- BI Orium 1 LLC (subsidiaria, dissolucao) - BI Trust 60% / investidor externo 40%. Custo total: $223,687. Lucro casa: $16,819 (60%) + taxa liquida $200 = Lucro total BI Trust: $17,019
- Terrenos localizados em Citrus Springs, FL
- Taxas Kleber: Bi Orium $3,800 ($3k admin + $800 comissao investidor) | Casa 2602 $3,000 (admin)
- Parte dos pagamentos da Casa 2602 feitos com dinheiro da venda da Bi Orium ($28,546.85)
- Casa 7361 VENDIDA 13/02/2026 - Recebido 20/02: $247,623.83. Construtor QUITADO 23/02: $15,000 + $11,670.60 = $26,670.60 total
- Contadora: Gabriela (GT Consulting) - responsavel por K-1 e renovacoes anuais
Detalhamento por Casa
Historico completo de pagamentos e resultados
Casa Bi Orium One
Maio 2024 - Janeiro 2025 | 8 mesesEstrutura: BI Orium 1 LLC (subsidiaria) - BI Trust detinha 60%, investidor externo 40%. Custos, venda e lucro divididos proporcionalmente 60/40.
Casa Toda (100%)
Custo Total
$223,687
Venda Total
$251,719
Lucro Total
$28,032
| Custo | Recebeu da Venda | Lucro Casa | Taxa Liq. | Lucro Total | Retorno | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BI Trust (60%) | $134,212 | $151,031 | $16,819 | +$200 | $17,019 | 12.68% |
| Investidor externo (40%) | $89,475 | $100,688 | $11,213 | -$4,000 | $7,213 | 8.06% |
| Total | $223,687 | $251,719 | $28,032 | -$3,800 | $24,232 |
Fluxo de Caixa BI Trust
Saiu da Conta
$107,000
6 pagamentos (mai/24 - jan/25)
Entrou da Venda
$151,031
60% do valor de venda
Resultado Caixa
+$44,031
$151k recebido - $107k pago
Por que "resultado caixa" ($44k) e diferente de "lucro" ($16.8k)? Porque a BI Trust investiu $107k mas devia ter investido $134k (60% de $223k). A diferença de $27,212 ficou "devendo" dentro da LLC - e foi quitada com o dinheiro da venda. Entao o lucro real e $16,819 (receita $151k - custo $134k), nao $44k.
Pagamentos da BI Trust
| Data | Descricao | Valor |
|---|---|---|
| 20/05/2024 | Entrada | $11,000 |
| 23/05/2024 | Entrada | $4,500 |
| 17/06/2024 | Pagamento | $20,000 |
| 08/11/2024 | Pagamento | $54,000 |
| 10/01/2025 | Pagamento | $17,000 |
| 21/01/2025 | Pagamento | $500 |
| Total pago pela BI Trust | $107,000 | |
| Custo BI Trust (60% de $223,687) | $134,212 | |
| Diferenca (quitada na venda) | $27,212 | |
Taxas Administrativas
| Descricao | De | Para | Valor |
|---|---|---|---|
| Taxa administrativa do investidor | Investidor (40%) | BI Trust | +$4,000 |
| Taxa de administracao (gerenciamento obra) | BI Trust | Kleber | -$3,000 |
| Comissao por apresentar investidor | BI Trust | Kleber | -$800 |
| Saldo liquido taxas para BI Trust | +$200 | ||
Lucro total BI Trust nesta casa: $16,819 (60% da casa) + $200 (taxa liquida) = $17,019
A taxa de $4,000 e receita adicional da BI Trust (nao compartilhada 60/40). Como o investidor pagou essa taxa, o retorno efetivo da BI Trust e maior que o do investidor. Lucro investidor: $11,213 (12.53%). Lucro BI Trust: $17,019 (12.68% sobre $134,212).
Casa 2602
Marco 2024 - Julho 2025 | 16 mesesInvestimento
$221,685
Nosso: $190k | Venda: $28.5k
Venda
$251,185
Lucro
$29,500
13.31% em 16 meses
Pagamentos (Nosso Dinheiro)
| Data | Descricao | Valor |
|---|---|---|
| 29/03/2024 | Entrada do terreno | $500 |
| 01/04/2024 | Contadora | $111 |
| 15/04/2024 | Terreno | $18,000 |
| 15/04/2024 | Title do terreno | $555 |
| 13/05/2024 | Cheque construtora | $15,000 |
| 17/06/2024 | Pagamento construtora | $40,000 |
| 21/10/2024 | Pagamento construtora | $55,000 |
| 12/11/2024 | Cheque construcao | $40,000 |
| 25/11/2024 | IPTU terreno | $135 |
| 21/01/2025 | Contadora - Sunbiz | $250 |
| 28/01/2025 | Cheque construtora | $20,000 |
| 24/02/2025 | Contadora | $300 |
| Total | $190,138 | |
Pagamentos com Dinheiro da Venda (Bi Orium)
| Data | Descricao | Valor |
|---|---|---|
| 02-11/07/2025 | 6x Zelle Construtor (DNE Development) | $28,547 |
| 11/07/2025 | Taxa administrativa Kleber | $3,000 |
| Total | $31,547 | |
Casa 7361
Marco 2024 - Fevereiro 2026 | 22 mesesCASA QUITADA! Recebido $247,623.83 (Stronghold Title 20/02). Construtor pago: $15,000 (20/02) + $11,670.60 (23/02) = $26,670.60 total. Todas despesas quitadas. Confirmado via Teller API.
Custo Total
$215,338
$189k + $26.2k construtor (liquido)
Recebido
$247,623
Stronghold Title 20/02
Lucro
$32,286
14.99% em 22 meses
Construtor
$26,670
QUITADO 23/02 (Teller)
Pagamentos
| Data | Descricao | Valor |
|---|---|---|
| 29/03/2024 | Entrada do terreno | $500 |
| 01/04/2024 | Contadora | $111 |
| 15/04/2024 | Terreno | $18,000 |
| 15/04/2024 | Title do terreno | $555 |
| 25/11/2024 | IPTU terreno 2 | $130 |
| 30/01/2025 | Cheque construtora 7361 | $25,000 |
| 29/08/2025 | Cheque Construtor 5128 | $45,000 |
| 01/10/2025 | Cheque Construtor 5129 | $45,000 |
| 17/10/2025 | Cheque Construtor 5130 | $40,000 |
| 14/11/2025 | Cheque Construtor 5131 | $15,000 |
| Subtotal pagamentos anteriores | $189,185 | |
Pagamentos Pos-Venda & Recebimentos
| Data | Descricao | Valor |
|---|---|---|
| 19/02/2026 | Zelle DNE Development (parcela garantia 10 anos) | -$518 |
| 20/02/2026 | Recebimento Stronghold Title Agency Corp | +$247,623.83 |
| 20/02/2026 | Devolvido pelo construtor (garantia cobrada em dobro) | +$518 |
| 20/02/2026 | Zelle DNE Development (pgto parcial construtor) | -$15,000 |
| 20/02/2026 | Transfer para Savings (...8126) | -$208,000 |
| 23/02/2026 | Kleber devolveu $518 (garantia 10 anos) | +$518 |
| 23/02/2026 | Zelle DNE Development (pgto final construtor + despesas) | -$11,670.60 |
| Total pago construtor + despesas (bruto) | $27,188.60 | |
| Devolvido (garantia 10 anos - ida e volta) | -$1,036.00 | |
| Custo liquido pos-venda | $26,152.60 | |
| Custo total Casa 7361 | $215,337.60 | |
| Lucro liquido Casa 7361 | $32,286.23 | |
Socios & Aportes
Historico de entradas e rentabilidade por socio
Historico de Aportes
| Data | Socio | Valor |
|---|---|---|
| 05/03/2024 | Geronimo | $5,000 |
| 12/03/2024 | Diego | $5,000 |
| 21/03/2024 | Diego | $25,000 |
| 27/03/2024 | Geronimo | $35,000 |
| 13/04/2024 | Diego | $10,000 |
| 17/06/2024 | Diego | $25,000 |
| 17/06/2024 | Geronimo | $40,000 |
| 19/07/2024 | Diego | $15,000 |
| 17/10/2024 | Kleber | $25,000 |
| 06/11/2024 | Geronimo | $40,000 |
| 06/11/2024 | Diego | $40,000 |
| 08/11/2024 | Kleber | $30,000 |
| 10/01/2025 | Kleber | $65,000 |
| Total (+ $4 rendimento) | $360,004 | |
Obs: Diego fez transferencias via Braza UK (cambio BRL → USD). Kleber via CHK ...5376. Geronimo via deposito direto. Todos totalizaram $120,000 cada.
Analise Fiscal & ROI
Classificacao IRS, estimativa de impostos e comparativo
Classificacao: DEALER (Ordinary Income)
Consequencias
- Lucro = ordinary income (nao capital gains)
- Self-Employment Tax 15.3%
- 1031 Exchange NAO se aplica
- Propriedade NAO depreciavel
- Reinvestir NAO adia impostos
- Self-Employment Tax 15.3%
- 1031 Exchange NAO se aplica
- Propriedade NAO depreciavel
- Reinvestir NAO adia impostos
Vantagens
- Florida: $0 state income tax
- QBI Deduction 20% (Sec 199A)
- Pass-through (sem dupla tributacao)
- SE Tax parcialmente dedutivel
- SEP-IRA: ate $70k/ano dedutivel
- QBI Deduction 20% (Sec 199A)
- Pass-through (sem dupla tributacao)
- SE Tax parcialmente dedutivel
- SEP-IRA: ate $70k/ano dedutivel
IMPORTANTE: Reinvestir NAO isenta de imposto
Na reuniao de 18/02, foi decidido nao distribuir o lucro e reinvestir em Sebring. Porem, isso NAO elimina a obrigacao tributaria. Cada socio vai pagar ~$8,180 do proprio bolso.
Por que reinvestir NAO adia o imposto?
1. BI Trust e DEALER, nao INVESTOR. O IRS classifica house flipping como atividade comercial. Dealers nao tem acesso ao 1031 Exchange (que permite adiar imposto ao reinvestir em outro imovel). O 1031 so funciona para investors que compram e alugam.
2. LLC e Pass-Through. A BI Trust e uma LLC taxada como partnership. O lucro "passa direto" para os socios via K-1, independente de receber ou nao o dinheiro. O IRS tributa o lucro no momento da venda, nao no momento da distribuicao.
3. Ordinary Income. O lucro e tributado como renda normal (~22% federal + 15.3% SE Tax), nao como capital gains (que teria aliquota menor).
2. LLC e Pass-Through. A BI Trust e uma LLC taxada como partnership. O lucro "passa direto" para os socios via K-1, independente de receber ou nao o dinheiro. O IRS tributa o lucro no momento da venda, nao no momento da distribuicao.
3. Ordinary Income. O lucro e tributado como renda normal (~22% federal + 15.3% SE Tax), nao como capital gains (que teria aliquota menor).
| Cenario | Imposto devido? | Quem paga? | Capital na BI Trust |
|---|---|---|---|
| Distribuir lucro aos socios | SIM ~$8k/socio | Socio (com $ recebido) | Fica sem capital |
| Nao distribuir / reinvestir (ESCOLHIDO) | SIM ~$8k/socio | Socio (do PROPRIO BOLSO) | Mantem ~$441k |
| Comprar terrenos com o lucro | SIM ~$8k/socio | Socio (do bolso) | Capital investido |
Nota sobre a ATA da reuniao (Geronimo, 18/02)
Geronimo registrou: "a gente ta decidindo que a gente nao vai tirar o lucro da empresa para que nao pague tributo sobre ela".
A decisao de nao distribuir e boa para manter capital (a BI Trust fica com ~$441k para investir em Sebring). Porem, o imposto e devido de qualquer forma. O K-1 vai reportar $26,202/socio ao IRS, e cada um tera que incluir no Form 1040 pessoal.
A decisao de nao distribuir e boa para manter capital (a BI Trust fica com ~$441k para investir em Sebring). Porem, o imposto e devido de qualquer forma. O K-1 vai reportar $26,202/socio ao IRS, e cada um tera que incluir no Form 1040 pessoal.
Historico de K-1
| Ano Fiscal | Evento | Lucro Total | K-1/Socio | Imposto est./socio | Status |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | BI Orium vendida (jan/2025) - 60% + taxa liq. | $17,019 | $5,673 | ~$1,770 | K-1 entregue |
| 2025 | Casa 2602 vendida (jul/2025) | $29,500 | $9,833 | ~$3,070 | K-1 em preparacao |
| 2026 | Casa 7361 vendida (fev/2026) | $32,286 | $10,762 | ~$3,359 | futuro (mar/2027) |
| Total acumulado (3 casas) | $78,805 | $26,268 | ~$8,200 | ||
Onde aparece o imposto do K-1?
O imposto do K-1 NAO aparece nas contas da BI Trust. A LLC emite o K-1 para cada socio, e cada socio paga o imposto no seu Form 1040 pessoal. Em 2024, cada socio declarou ~$5,673 de renda via K-1 (Orium 60% + taxa liquida) e pagou ~$1,770 de imposto do proprio bolso. Esse valor nao transita pela conta da LLC - sai direto da conta pessoal de cada socio ao IRS.
Prazos fiscais criticos
16/03/2026: Form 1065 (BI Trust + BI Orium) → gera K-1 de 2025 para cada socio
15/04/2026: Form 1040 individual → cada socio declara K-1 + paga estimated tax (~$8.2k)
Responsavel: Gabriela (GT Consulting) prepara Form 1065. Comeca pela BI Orium (dissolucao).
15/04/2026: Form 1040 individual → cada socio declara K-1 + paga estimated tax (~$8.2k)
Responsavel: Gabriela (GT Consulting) prepara Form 1065. Comeca pela BI Orium (dissolucao).
O que PODERIA reduzir/adiar impostos
Opcoes viáveis agora
- SEP-IRA: Deduzir ate 25% do lucro (~$7,355). Economia ~$1,618/socio
- Capitalizar todos os custos: Viagens, refeicoes de trabalho, ferramentas no basis da casa
- Timing de vendas: Casa 7361 em 2026, proxima em 2027 - nao concentrar renda
Opcoes para o futuro
- Buy & Hold (aluguel): Vira investor → 1031 Exchange + depreciacao. E o que o projeto Med Spa faria
- Predio de apartments: Renda passiva + depreciacao. Muda classificacao fiscal
- Qualified Opportunity Zone: Se investir em zona designada, pode adiar capital gains
Estimativa de Impostos por Socio
MFJ, marginal rate 22%, com QBI deduction | Participacao: 33.33% cada
| Item | Diego (33.33%) | Geronimo (33.33%) | Kleber (33.33%) |
|---|---|---|---|
| Lucro bruto (K-1) | $29,421 | $29,421 | $29,421 |
| (-) QBI Deduction 20% | -$5,884 | -$5,884 | -$5,884 |
| (-) 1/2 SE Tax | -$2,251 | -$2,251 | -$2,251 |
| Renda tributavel | $21,286 | $21,286 | $21,286 |
| Federal ~22% | -$4,683 | -$4,683 | -$4,683 |
| SE Tax 15.3% | -$4,501 | -$4,501 | -$4,501 |
| Total impostos | -$9,184 | -$9,184 | -$9,184 |
| Lucro liquido | $20,237 | $20,237 | $20,237 |
| Taxa efetiva | ROI liq. | 31.2% | 16.9% | 31.2% | 16.9% | 31.2% | 16.9% |
Comparativo de Investimentos
| Investimento | Retorno | Risco | Liquidez | Impostos |
|---|---|---|---|---|
| BI Trust | ~12% liq. | Alto | Baixa | ~31% |
| S&P 500 | ~10-12% | Medio | Alta | 15% |
| Treasury Bonds | ~4.5% | Baixo | Alta | Ordinary |
| HYSA | ~4.5-5% | Zero | Imediata | Ordinary |
| Rental Property | ~8-15% | Medio | Baixa | Deprec+1031 |
Analise SWOT
Forcas
- Retorno superior ao S&P 500 em ciclos curtos
- Florida: $0 state tax + QBI
- Equipe experiente (Kleber + Eduardo)
- Track record 3 casas vendidas
Fraquezas
- Capital imobilizado 8-22 meses
- Dealer = impostos altos ~31%
- Sem 1031 Exchange
- Dependencia de um construtor
Oportunidades
- Sebring/FL: Advent Health expandindo
- Plantas menores = menos risco
- Transicao Buy & Hold (1031)
- SEP-IRA para otimizar impostos
Ameacas
- Mercado desaquecido: 60+ casas Citrus Springs
- Juros hipotecarios ~7%
- Custos construcao em alta
- Risco em novas regioes (Sebring)
Atualizacoes WhatsApp
Resumo dos audios do grupo "BI Construction" | Fonte: Transcrição automatica
Venda da Casa 7361
19/01/2026
Casa listada ha menos de 2 semanas e ja recebeu oferta: $275k com $15k ajuda custo (~$260k efetivo). Contra-proposta: $285k com $10k. Mercado desaquecido com 60+ casas similares, mas oferta rapida e bom sinal. Kleber insistiu em minimo $270k.
20/01/2026
Casa vendida! $280k com $12k ajuda custo. Corretores deram $2k de desconto da comissao. Efetivo: ~$268k. Corretor: Victor Kubrusly (WRA Real Estate Solutions). Negociacao: compradora inicialmente queria $260k, Kleber recusou. Apos contra-oferta, fechou em $280k.
12/02/2026
Amanha assina na Title Company (Stronghold). Dinheiro sai na semana seguinte. "So tem 100% de certeza no dia do fechamento". Pesquisando Sebring com Eduardo - plantas menor e maior. Advent Health expandindo la.
13/02/2026
Closing realizado! Fotos da TV comemorativa na Stronghold Title Agency Corp. Pagamento previsto para 24/02/2026.
Fiscal e K-1
12/01/2026
Levantou questao sobre prazos fiscais. KIS Consult enviou checklist: 1099, 1042-S, Annual Report, Tax Returns. Prazo 1099: 31/01. Perguntou se contadora da BI Trust esta ciente.
13/01/2026
K-1 e o unico documento necessario da BI para cada socio. Cada LLC socia (Carmona Capital, GP Trust, Kasouza) recebe K-1 e repassa no tax return individual. Pass-through em todas as camadas. "Nao precisa do 1099 - so precisa do K1".
14/01/2026
Confirmou com Gabriela (GT Consulting): so K-1 da BI Trust necessario. Form 1099 nao se aplica (nao houve prestacao de servico/dividendos). Ela comeca pela BI Orium (dissolucao), depois BI Trust.
14/01/2026
Decisao necessaria: reinvestir ou distribuir? "Lucro ja realizado = imposto devido (house flipping nao permite 1031)". Opcoes: distribuir para cada um pagar, ou LLC paga estimated tax e reinveste.
14/01/2026
"O K1 e Pass-Through, cada um soma com seus rendimentos e abate o que conseguir. Ou a BI passa o lucro e cada um lida, ou a BI compra terreno e nao passa o lucro."
Renovacao e Custos
15/01/2026
Renovacao anual: BI Trust $250 + BI Orium 1 $250 = $500 total. "Temos que pagar 60% da BI 1: $150 para nos" - confirmando que BI Trust detem 60% da Orium, investidor externo detem 40%.
03/02/2026
Renovacao anual feita no Sunbiz: $250 BI Trust + $250 BI Orium (ultima, dissolucao). Total: $500.
Reuniao 18/02 - Preparacao
14/02/2026
Pauta: investimento proximo, lucro real (pendente - pagamento dia 24), distribuicao, novas cidades. Karen vai levar tabelas impressas. "Nao tem como mostrar lucro real sem receber - e quando recebe que faz distribuicao."
17/02/2026
Confirmou reuniao. Falta ATA do closing. Impasse com proprietario reclamando de detalhes. Tem propostas de casas novas para mostrar, inclusive em outras cidades. Pode ficar 1 hora.
ATA da Reuniao 18/02/2026 - First Watch, Lake Nona
Participantes: Diego, Geronimo, Kleber, Karen. Duracao: ~1h30. Resumo gravado por Geronimo em audio no grupo.
18/02/2026 - ATA (audio 1)
Decisoes tomadas:
- NAO distribuir lucro - manter na empresa para nao pagar tributo. Reinvestir.
- Sebring, FL - proximo destino. Advent Health abrindo 100 leitos de cirurgia cardiaca. Grande indicativo de crescimento.
- Sair de Citrus Springs - mercado muito competitivo, casas muito iguais.
- 2 casas em Sebring - uma menor e uma maior (1 quarto a mais). Diferenca de ~$40k entre elas.
- Buscar investidor externo - maximo 49% (BI Trust sempre 51% minimo).
- Comissao por trazer investidor: $2,000 proporcional ao % investido (ex: 40% = $800).
- Taxa de administracao: $10,000 por casa. Investidor paga proporcional (ex: 40% = $4,000, 49% = $4,900).
18/02/2026 - ATA (audio 2)
Profissionalizacao e proximos passos:
- Relatorio mensal para investidores - Karen envia; Diego cria agente IA para gerar relatorio automatico com fotos e status da obra.
- Fluxo: Kleber manda fotos no grupo → Diego puxa pro sistema → agente gera relatorio → Karen envia ao investidor.
- Seguro do construtor - Geronimo levantou preocupacao: verificar se Eduardo tem seguro que cubra problemas estruturais. "Uma casa errada come o lucro de 5 anos."
- Predio de apartments - sonho do Kleber (e Geronimo). Potencial $150k/ano de aluguel. Jornada longa, precisa de emprestimos.
- Med Spa - Kleber trouxe possibilidade: BI Trust compra terreno, constroi, Med Spa paga aluguel. Pode depreciar imovel. Similar ao modelo Valios (clinica veterinaria).
Kleber - Oportunidade Flipping/Wholesale
Pos-reuniao
Nova oportunidade: Corretor parceiro trabalha com wholesaler que compra casas pre-leilao (com debitos) bem abaixo do preco. Reforma em ~2-3 meses com equipe propria.
Exemplo real: Casa comprada por $130k + reforma $30k = $160k total → vendida por $250k = $90k lucro.
Kleber pediu transparencia total: descricao de mao de obra, material, taxas - tudo documentado. "Se tiver taxa de $1,000, descreva, porque falo com investidores."
Corretor passou lista de casas em terreno rural com 2 casas no mesmo terreno - potencial para reformar e vender separadamente.
Exemplo real: Casa comprada por $130k + reforma $30k = $160k total → vendida por $250k = $90k lucro.
Kleber pediu transparencia total: descricao de mao de obra, material, taxas - tudo documentado. "Se tiver taxa de $1,000, descreva, porque falo com investidores."
Corretor passou lista de casas em terreno rural com 2 casas no mesmo terreno - potencial para reformar e vender separadamente.
20/02 - Pagamento Recebido!
20/02/2026 17:46
Recebemos hoje de tarde o valor da casa. Mandou para Karen. Ainda precisa quitar ultima parcela que nao tinham pago.
20/02/2026 19:00
Comprovante Chase: $247,623.83 via BOOK TRANSFER de Stronghold Title Agency Corp na conta Checking (...3986).
20/02/2026 19:00
Despesas pos-entrega Casa 7361: Agua $0.00 | Energia $30.80 | Grama $140 = Total $170.80. "Quando recebermos o valor transferirei $26,499.80" (pagamento final ao construtor Eduardo/DNE). Pendente: 2 parcelas de $518.
23/02 - Parcelas quitadas + Extrato
23/02/2026 09:44
Transferiu 2x $518 para a BI Trust. Comprovante enviado. Relativo a garantia de 10 anos da casa - corretor esqueceu de avisar, title company cobrou em dobro, construtor devolveu, Kleber esta repassando para a BI.
23/02/2026 10:40
Audio explicando garantia 10 anos: Corretor esqueceu de avisar que aceitou garantia de 10 anos. Kleber pagou $1,518 via Zelle. Title company tambem descontou $1,518 do closing (cobrou em dobro). Construtor recebeu em dobro → devolveu $1,518 para Kleber → Kleber repassou 2x $518 para BI Trust. Situacao resolvida.
Estudos & Analises
Pesquisa de mercado, propostas e estrategias
Estudo: Sebring, FL - Proximo Investimento
Baseado nos audios do Kleber (12/02/2026) e pesquisa de mercado
Localizacao e Acesso
- ~2h de Orlando via I-4 e US-27 Sul
- Rota: Orlando → Davenport → Polk/Heartland → Lake Wales → Sebring
- Direcao Miami (mais ao sul)
- Cidade media com crescimento hospitalar
- Highlands County - mercado menos saturado que Orlando metro
Tese de Investimento (Kleber)
- Advent Health expandindo pesado - 100+ leitos de cirurgia cardiaca
- "Se o hospital esta indo para algum lugar, e porque ja fez prospeccao antes"
- Terrenos mais baratos que Orlando/Citrus Springs
- Eduardo (construtor) ja conhece a regiao
- Plantas novas: uma menor (menos capital) e uma maior
Analise: Advent Health como Indicador
O raciocinio do Kleber e fundamentado: hospitais fazem estudos demograficos detalhados antes de expandir. Advent Health investindo em +100 leitos de cirurgia cardiaca em Sebring indica:
- Crescimento populacional esperado - hospital nao expande sem demanda projetada
- Envelhecimento da populacao local - cirurgia cardiaca = populacao 55+, que tambem compra casas novas
- Empregos qualificados - medicos, enfermeiros, tecnicos = renda media-alta
- Infraestrutura seguindo - hospital puxa comercio, escolas, servicos
- Precedente historico - Lake Nona teve valorizacao similar apos Advent Health/UCF Medical expandir
Vantagens vs Citrus Springs
- Menos competicao (Citrus Springs: 60+ casas a venda)
- Motor economico claro (hospital)
- Terrenos potencialmente mais baratos
- Casa menor = menos capital imobilizado
- Ciclo mais curto = retorno anualizado maior
Riscos a Considerar
- Mercado desconhecido (nunca construimos la)
- Distancia de Orlando dificulta supervisao
- Pool de compradores menor que Orlando metro
- Dependencia de um unico motor (hospital)
- Revenda pode ser mais lenta se mercado esfriar
DECISAO TOMADA (reuniao 18/02): 2 casas em Sebring
- Casa menor + casa maior (diferenca ~$40k). Construcao simultanea.
- Investidor externo: maximo 49% (BI Trust sempre 51%+)
- Taxa de administracao: $10,000/casa (investidor paga proporcional)
- Comissao captacao: $2,000 proporcional ao % investido
- Lucro NAO distribuido - reinvestir tudo (imposto pago do bolso de cada socio)
- Diego e Jeronimo buscam investidores; projeto segue independente
Capital disponivel: $440,851 (checking + savings). Construtor quitado 23/02 (-$11,670 processando). Liquido apos processar: ~$429k. Suficiente para 2 casas menores.
Reuniao 18/02/2026 - ATA Oficial
First Watch, Lake Nona | 07:30-09:00 (~1h30) | Presentes: Diego, Karen, Geronimo, Kleber
Fonte: Audio gravado por Geronimo no grupo WhatsApp apos a reuniao. Transcricao via ZeroZapp.
1. NAO distribuir lucro
Decisao unanime: manter lucro na empresa para evitar tributacao imediata. Reinvestir todo o capital em Sebring.
2. Sebring, FL - proximo destino
Advent Health abrindo 100 leitos cirurgia cardiaca. Indicativo de crescimento. Citrus Springs: muito competitivo, casas muito iguais. 2 casas: menor + maior (diferenca ~$40k).
3. Investidor externo
Buscar investidores (Diego + Geronimo). Max 49% (BI Trust sempre 51%+). Comissao captacao: $2k proporcional. Taxa admin: $10k/casa (investidor paga proporcional).
4. Profissionalizacao
Relatorio mensal para investidores: Karen envia, Diego cria agente IA, Kleber manda fotos. Verificar seguro do construtor (risco estrutural).
5. Visao de futuro - Predio de Apartments
Sonho do Kleber (e Geronimo): construir predio de apartments. Potencial $150k/ano de aluguel. Jornada longa, precisa emprestimos.
6. Visao de futuro - Med Spa
Kleber: BI Trust compra terreno, constroi clinica Med Spa, recebe aluguel. Deprecia imovel. Similar modelo Valios (clinica veterinaria). Mercado em crescimento.
Decisao: Reinvestir Tudo
DEFINIDO 18/02Socios decidiram unanimemente reinvestir. Cada socio paga imposto do bolso (~$8k).
ESCOLHIDA: Reinvestir Tudo
- BI Trust mantem todo o capital (~$441k, construtor ja quitado)
- Suficiente para 2 casas em Sebring
- Cada socio paga ~$7,104 de imposto do bolso
- Nao distribuir = nao gera evento tributavel adicional
Alternativas descartadas
Distribuir tudo: ~$22,755/socio (BI Trust ficaria sem capital)Distribuir p/ impostos: ~$7k/socio + reinvestir resto
Nota fiscal: Como dealer (pass-through), o lucro de $88,264 e tributado independente de distribuicao. Os K-1 vao reportar $29,421/socio. Cada socio inclui no Form 1040 e paga ~$9,184. Prazo Form 1065: 16/03/2026.
Estudo: Otimizacao Tributaria
1. SEP-IRA / Solo 401(k)
Cada socio pode abrir e contribuir ate $70k/ano. Reduz renda tributavel significativamente. Com lucro de ~$26.2k, poderia deduzir ate 25% ($6,550). Economia estimada: ~$1,441/socio/ano.
2. Transicao Parcial para Buy & Hold
Manter 1 casa para aluguel em vez de vender. Beneficios: depreciacao ($7k-10k/ano de deducao), 1031 Exchange elegivel, renda passiva. Muda classificacao para investor nessa propriedade.
3. Capitalizar Todos os Custos
Garantir que TODOS os custos estejam no basis da casa (viagens, refeicoes de trabalho, ferramentas, etc). Aumenta o custo base = reduz lucro tributavel.
4. Timing de Vendas
Distribuir vendas entre anos fiscais. Casa 7361 vendida em fev/2026 - se proxima casa for vendida em 2027, evita concentrar renda em um unico ano.
Benchmark de Performance
| Casa | Duracao | Custo | Venda | Lucro | ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| Bi Orium (60% + taxa) | 8m | $134k | $151k | $17k | 12.7% |
| Casa 2602 | 16m | $222k | $251k | $30k | 13.3% |
| Casa 7361 | 22m | $215k | $248k | $32k | 15.0% |
| Media | 15.3m | $190k | $217k | $26k | 13.8% |
Insight: Casa 7361 lucro final $32k (vs $59k previsto inicialmente). Dados confirmados via Teller API (extrato bancario real). Ciclo curto continua sendo chave: Bi Orium (8m, 12.7%) foi mais eficiente. Sebring visa reduzir ciclo e custos.
Pendencias & Informacoes Faltantes
Itens que precisam ser esclarecidos ou obtidos
Carregando pendencias...
Proximos Passos
Prazos, decisoes pendentes e action items
Action Items
| Item | Responsavel | Prazo | Status |
|---|---|---|---|
| Pagamento Casa 7361 | Stronghold Title | 20/02/2026 | recebido |
| Pgto final construtor $26,499.80 | Kleber → Eduardo/DNE | ASAP | urgente |
| Quitar ultima parcela $518 DNE Dev | Kleber | ASAP | pendente |
| Decisao distribuir vs reinvestir | Todos | 18/02 | REINVESTIR |
| Terrenos Sebring (2 casas) | Kleber | Mar/2026 | pesquisa |
| Buscar investidor externo | Diego + Geronimo | Mar/2026 | pendente |
| Verificar seguro construtor | Kleber | ASAP | pendente |
| Relatorio mensal investidores (template) | Diego (agente IA) | Mar/2026 | pendente |
| ATA do closing Casa 7361 | Kleber / Stronghold | ASAP | pendente |
| Resumo formal da reuniao 18/02 | Geronimo | ASAP | pendente |
| Form 1065 + K-1 | Gabriela | 16/03/2026 | pendente |
| Orcamentos Sebring (Eduardo) | Kleber / Eduardo | Mar/2026 | pendente |
| Terrenos Sebring | Kleber | Mar/2026 | pesquisa |
| Operating Agreement - localizar | Kleber / Gabriela | ASAP | urgente |
| Identificar investidor 40% Orium | Kleber | ASAP | pendente |
| SEP-IRA cada socio | Cada + contadora | Abr/2026 | pendente |
Prazos Fiscais 2026
LLC
16/03/2026
Form 1065 + K-1
Gabriela prepara. Comeca pela BI Orium.
01/05/2026
Annual Report BI Trust
$250 Sunbiz - JA RENOVADO
01/05/2026
Annual Report BI Orium
$250 FINAL (dissolucao) - JA RENOVADO
Individual
15/04/2026
Form 1040 + K-1
Schedule E. Cada socio com contadora pessoal.
15/04/2026
Estimated Tax Q1
Se nao pagar, penalidade. ~$12k cada.
16/06/2026
Estimated Tax Q2
Contatos
Socios
| Diego Carmona | Carmona Capital LLC (33.33%) |
| Geronimo | GP Trust Business LLC (33.33%) |
| Kleber | Kasouza LLC (33.33%) |
Prestadores
| Contadora BI | Gabriela - GT Consulting |
| Construtor | Eduardo (DNE Development) |
| Corretor | Victor Kubrusly - WRA |
| Title | Stronghold Title Agency |
Chat IA
Converse com os dados e documentos da BI Trust
Como funciona: O assistente usa IA (Claude) com acesso direto ao banco de dados da BI Trust. Voce pode consultar dados e tambem corrigir informacoes pelo chat (ex: "saldo checking agora e $15k"). Toda edicao e registrada com quem fez e quando.